上海楼市近期经历过山车式的行情。房地产市场真实的情况在新政策落地之后要比想象中的复杂很多。

上海楼市在限购局部松绑和认房不认贷，等政策落地两个月之后出现了一些新的变化。短期内这些新的政策确实刺激释放了一波存量需求。二手房的交易量在9月份时掀起了一波小高峰。但是随着时间的推移，政策的边际效应开始递减。上海外围区域的项目进入10月份之后，其热度明显出现了下降，平均的去化率已经下降到了45%。二手房的交易量同时也呈现出了下滑的趋势。据上海中原地产的数据信息显示，上海二手房10月份的成交量大约是1.5万套，将非住宅部分的成交量去除之后，存量住宅的成交量大约是1.3万套，明显低于荣枯线。

通过这些数据也可以看出一系列放松政策的效应，虽然已经逐渐的消化，但是政策效应的持续时间比较短，购房者的态度变得更加冷静。市场所交出的答卷，并没有像预期的那样令人满意。

二手房市场在新政的效应过去之后正式的进入一个博弈期。10月份的二手房交易，由于国庆黄金周的关系平均每天的成交量与9月份基本上保持持平。但是国庆黄金周期间，二手房的成交量只有400套，这一数据明显将10月份的成交数据拖累了。10月份二手房的整体成交量与9月份相比出现了明显的下滑。

市中心的许多房源，在交易周期普遍比较长的情况下，开始大量的降价，通过这种方式，希望能够促进交易。二手房市场上也开始了越来越激烈的价格博弈。一些资深的房产中介表示看房人数在新政之后明显增加，但是这一热度维持的时间还不到两周。当前二手房的成交价格几乎都是低于市场价的，有一些房源甚至不得不打了骨折价。这些降价房源需要开出比市场价低20%以上的价格才能够吸引买家。

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